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甲府市都市計画審議会

平成16(2004)年2月13日、補足情報です。

先日の都市計画審議会で行われた話の中で、「新しく市街化地域として編入する地域に付いては、地区道路を設定しないと開発が出来ない」という問題がありました。
そこで今回市街化区域編入予定地区の地区道路計画を想定し、地域住民との話し合いに入ったところです。
これは甲府市都市計画課が、沿道予定住民と協議する中で作り上げてきたものです。あくまで仮決定ですし、当然4,000世帯の沿道地権者などにはそれぞれの道路ごとにこの図を配布してあります。其処での合意が得られれば、続いて「地区計画の策定作業に入れる」ということになって進んでゆきます。

今までの行政は「これはあくまで仮決定」ということで公表しないというのが一定のルールでした。しかし、若しこの土地に住みたいが道路がなかったので購入しても家が建てられない、といった方々が居られれば、これは公表した方が良いのではないか。その様に思い、とりあえず私のページで公表することと致したいと思います。

甲府市ホームページには2月3日〜「用途地域の指定のない区域(市街化調整区域)における容積率等の指定について(案)」に対する意見の募集、というページができています。

下記のリストのページは画像です。別なページで開きリストをクリックするとそのページに次々に表示するようにしています。画像のサイズは 幅800 x 高さ1100 あるいは 幅1100 x 高さ800 です。

図面はあくまで仮の図面です。同時に、分かりやすいように地区道路について強調して書いてあります。この事で「図面上では私の家にかかって土地が取られてしまう」といった誤解をなさらないようにくれぐれもお願いいたします。

「甲府市都市計画審議会」と言う諮問機関があります。その委員の構成は議会選出の委員と行政が選んだ「有識者」です。
私もその委員の一人ですが、1月29日に今度新しく都市計画区域に指定される地区の建築形態規制及びその他地域の建築物規制が条例の網にかかることとなりました。しかしこの網は「都市計画審議会」が認定すれば議会同意は必要が無く、一般市民に対しても告知義務がないという変な決まりになっています。しかしここでいったん規制の網がかかると、当分の間はこれら地域では住宅などの建設に対して制限がでてきてしまいます。

甲府市では、これをインターネット上だけで市民に対して開示するとなっています。しかし昨日はこの会の会長(弁護士の堀内茂夫さん)も、インターネットだけでは駄目とはっきり言っています。しかし予算の都合などで印刷物として広報するのは難しいと思います。とりあえず「野中一二のホームページ」で甲府市ホームページに先んじてご覧いただけるようにしました。

「用途地域の指定のない区域」における
建築形態規制の素案について(案)

平成16年1月
甲府市都市建設部建築指導課

法改正の経緯等について

(1)法改正の経緯とスケジュール

法改正の経緯とスケジュール
下向き矢印
最短でH16年6月下旬〜9月下旬

(2)都市計画区域の概念図

都市計画区域の概念図
都市計画区域の概念図-2
(H16年5月17日まで)
 

1 建築形態規制に係る見直しの背景及び趣旨

○ 都市計画区域のうち用途地域の指定のない区域(以下「白地地域」という。)は、一般的に市街化の程度が低い地域であるが、地方小都市の中心部などで高容積率の土地利用が進んでいる地域があることを勘案し、比較的高い容積率制限(400%)、建ぺい率制限(70%)が適用されている。

○ しかし、白地地域においては、現実には、低密度な土地利用が相当程度進んでおり、いったん高容積の建築物が建築された場合、周辺の低密度な建築物との間で日照等の相隣関係上の問題や交通の局所的混乱などを招くおそれが多くなること。

○ また、用途地域が指定された区域に比べ用途地域の指定のない区域での容積率制限の選択肢が限られていることから、将来的に用途地域の指定がされる際には建築規制上の不均衡が生ずるといった問題があり、現在の規制の仕組みが必ずしも土地利用の実態を的確に反映したものとなっていないところであった。

○ このようなことから、白地地域で容積率400%、建ぺい率70%を原則とするのではなく、特定行政庁が自ら土地利用の実態に即して規制を適用する仕組みとするとともに、適用可能な数値を追加し、低容積率の規制等が可能となるよう措置することとなった。

2 建築形態規制に係る法改正の概要

(1)経過

○都市計画法及び建築基準法の一部を改正する法律
平成12年5月19日 公布
平成13年5月18日 施行

○白地地域における建築形態規制値の決定期限
平成16年5月17日

※改正法附則第7条   特定行政庁は、改正法施行から3年以内に都市計画審議会の議を経て定めること。

(2)具体的な規制の内容

 改正前改正後
容積率400%(100,200,300%)400,300,200,100,80,50%
建ぺい率70%(50,60%)30,40,50,60,70%
道路斜線制限勾配1.5勾配1.5,1.25
隣地斜線制限31m+勾配2.531m+勾配2.5,20m+勾配1.25

※( )内は都市計画審議会の議を経ることが必要

※改正後において、特定行政庁はいずれかの数値を選択しなければならない。

3 甲府市の白地地域の状況

○ 改正法において建築形態規制の指定は各都市計画区域ごとに特定行政庁が行うこととされている。
したがって、甲府市内においては甲府市が指定し、甲府市以外の区域については山梨県が指定することとなる。

(1)甲府市の白地地域

4,857ha(うち市街化調整区域4,746ha)

(2)甲府都市計画区域の白地地域(1市5町)

7,221ha(うち市街化調整区域 7,122ha)

※市町村別内訳

甲府市 4,857ha
敷島町  290ha ―┐
竜王町  454ha ─┤
田富町  594ha ―┼甲府市以外の地域は山梨県指定
昭和町  440ha ―┤
玉穂町  586ha ―┘

※ 甲府都市計画区域以外の区域(県内11都市計画区域)の白地地域についても山梨県が指定する。

4 指定方針

(1)現況の土地利用の実態に即した指定

現行の規制値も相当の期間合理性をもって認知されている。現行基準の限度まで建築している建築物は、規制値を強化した場合、既存不適格建築物となり、その後の増改築時に制約を受けることになる。

このような既存不適格建築物の発生を可能な限り抑えるため、現状の土地利用実態に即した規制基準を指定する。

(2)周辺の用途地域における規制基準との調整

白地地域と隣接する用途地域での規制基準との連続性及び公平性の観点から、隣接する用途地域における基準と整合性のある規制基準を指定する。

(3)開発許可制度に係る指導経緯との整合

線引き制度導入時(昭和46年4月1日)より指導してきた開発許可基準による制限内容(都市計画法第41条)を法的に担保する観点から、同等基準を指定する。

(4)地域の特性の反映

現状が高容積率・高建ぺい率の区域や良好な環境を保持すべき区域など地域特性が異なる場合もあることから、このような様々な地域の特性を反映した規制基準を指定する。

(5)甲府都市計画区域区域区分見直しに係る用途規制との整合

山梨県都市計画区域マスタープラン(案)(平成16年3月策定予定)に示された区域区分拡大エリアに指定する用途地域(案)との整合を図る。

別図1−甲府都市計画用途地域図
別図2−用途地域の指定のない区域における建築形態規制値案(全体図)

5 指定基準

(1)基準設定の考え方

白地地域内の標準的な地域を対象とする「一般基準」を設定し、土地利用状況としての最大公約数的な数値を設定するとともに、現状が高容積率・高建ぺい率など「一般基準」の設定がふさわしくないとする地域については、地域の土地利用実態を踏まえて、さらに規制を強化または緩和する「特殊基準」を指定する「一般基準と特殊基準の2段階基準」とする。

基準設定の考え方
(1)一般基準設定の考え方

○ 容積率及び建ぺい率の現況調査結果を踏まえて、現在の利用実態に即し、かつ、既存不適格建築物が多く生じないような原則的数値基準を設定する。

○ また、隣接する用途地域内の指定実態とのバランスに配慮した数値基準を設定する。

(2)特殊基準設定の考え方

○ 既に高容積率又は高建ぺい率の建築物がかなり集積・連担しており、一般基準を適用すると、既存不適格建築物が比較的多く発生する、あるいは発生するおそれがある地域にあっては、特殊規準(緩和)を設定できるものとする。

○ また、環境良好な戸建住宅を主体とした低層住宅地として、将来ともその環境を保護すべき地域などで、一般基準を適用すると中高層住宅等が建築され、良好な住環境を著しく害する恐れがある、あるいは既に相隣紛争をしている地域や局所的な交通渋滞を発生させる恐れがある地域に対し、将来の問題発生を未然に防止するために、特殊基準(強化)を設定できるものとする。

6 建築形態規制値

(1)白地地域として利用される区域

区域基準設定容積率(%)建ぺい率(%)道路斜線制限隣地斜線制限
(1)一般基準20060勾配1.520m+勾配1.25
(2)特殊基準(強化)8040勾配1.520m+勾配1.25
(3)特殊基準(強化)8050
(4)特殊基準(強化)10060

※(1)に掲げる対象区域については、別図 4参照
(2)〜(4)に掲げる対象区域については、別図 5参照

(2)市街化編入予定区域

区域基準設定容積率(%)建ぺい率(%)道路斜線制限隣地斜線制限
(5)住居系用途地域並みの制限20060勾配1.2520m+勾配1.25
(6)工業系用途地域並みの制限20060勾配1.531m+勾配2.5
(7)商業系用途地域並みの制限40070勾配1.531m+勾配2.5

※(5)〜(7)に掲げる対象区域については、別図 3参照

7 今後の対応

今後の対応

(以上)

本文中にリンクした参考図面を再掲します
1−甲府市都市計画用途地域図
2−用途地域指定のない区域における建築形態規制値案(全体図A,B,C)
3−Aブロック(市街化地域編入予定地域)図
4−Bブロック(甲府市南東部を中心とした)図
5−Cブロック(甲府市北部を中心とした)図

但しこれらの図面はあくまで予定であって、確定図面ではありません。詳しくは甲府市役所都市建設部、都市計画課まで御問い合わせください。

甲府市都市計画審議会の情報
甲府市都市計画審議会 第2回会議 要旨
平成15年12月12日(金)
甲府市都市計画審議会 第1回会議 要旨
平成15年6月26日(木)
甲府市会議録一覧

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